行業大聲公

營建業2月份景氣調查結果出爐,看法持平偏樂觀

撰文者: | 2023-03-27

台灣經濟研究院公佈2月份景氣動向調查,營建業2月測驗點再度轉為上揚,主要來自於營造業看好當月及未來半年景氣表現,係因業者手中在建工程水位充足,加上公共建設陸續動工,有利於土木工程業者工程款收入增加。

針對廠商調查結果顯示,雖然民間住宅建設需求未有起色,不過國道1號中壢中豐交流道工程、北投士林科技產業專業區等公共建設陸續動工,有益於土木工程業者工程款收入增加,故認為2023年2月營造業景氣微幅成長。展望未來,雖然建材、人工價格持續上揚,增添營造廠商的成本壓力,但因營造業的專案業務情況良好,如中鼎工程獲取中東企業之乙烯廠統包工程、擎邦國際獲得中工雲宇宙AI園區電氣及給排水工程,又台電、中油等政府事業提供多項環保減碳工程及採購案,故未來半年營造業景氣以略微好轉看待。

不動產業方面,2月房市尚未擺脫央行升息的後續陰霾,以及平均地權條例修法等政策所造成觀望的氛圍,加上買賣雙方對於價格難達成共識,因而表現依舊未如預期。至於未來半年不動產業景氣相較於2月,依舊將處於相對低檔的水準,特別在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給、總統大選等四大變數影響下,未來半年國內房市交易結構恐呈現量再縮、價緩跌的情況,整體景氣陷入盤整期。

將上述營建業廠商調查對景氣看法結果,經過台經院模型試算後,本次營建業2023年2月營業氣候測驗點為93.31點,較1月之92.11點上揚1.20點,再次轉為上揚的格局。

承諾鬆綁「18個月內動工」,央行只是虛晃一招?

撰文者: | 2023-03-22

日前有媒體報導銀行評估2023年的八大「慘」業,其中就包含不動產開發及營造業,原因在於央行祭出的一系列打炒房措施,其中一項是購地貸款最高成數降為五成,保留一成動工款,並要求借款人切結於「18個月內動工」,土建融緊縮讓建商叫苦連天,就算硬著頭皮在18個月內開工,也往往無法在後續的半年、或一年半內完工,因為若借款期限為3年,土融一年半開工後,必須在後續一年半之內完成興建。

即使克服了缺工、缺料等諸多困難如期蓋完,然而目前整個房地產市況冷清,中小型建商還款壓力山大,因為對中小建商而言,建案完工後就靠銷售作為土建融還款來源,若銷售不佳,便必須透過餘屋貸款,把土建融轉化為餘屋貸款,來解決到期還不了款的問題。

今年2月初多家建商公會聯合陳情,要求政府研議放寬多項措施,除土建融資管制之外,包含營建移工申請限制、營建物料進口管制、棄土處理…這些是目前營建業面臨的重大困難,當時內政部回應稱會與央行、金管會、勞動部、經濟部工業局等單位溝通討論調整。

後續央行針對購地貸款18個月內動工令,列舉出兩大排除項目,一是受疫情等大環境影響而發生缺工缺料,或公務機關審照時程較長者,可不受18個月大限的限制,等於也為建商開了一扇小門。

然而近期建商再度反應,央行承諾鬆綁根本是「虛晃一招」,沒有任何一件鬆綁案例。對此中央銀行官員21日回應,事實上符合鬆綁條件的案例還不少,只不過銀行都是採個案認定,沒有公開且具體的統計數據,才會讓建商誤以為沒有任何鬆綁案例。

那麼真相究竟如何? 據某行庫透露,如果因公務機關審照時程較長,拖延到開工時間,這樣的案例可出具實體文件佐證,在向央行申請鬆綁時,一定是輕鬆過關。相對而言,缺工缺料問題較為主觀、而且難舉證,銀行通常會視建商的規模與資歷等條件進行評估,以此角度來看,中小型建商確實會比較「吃虧」。

建商是否符合鬆綁條件,央行是交由貸款銀行審核,只要銀行提出,央行基本上都會認可。而銀行通常會對案件進行實地考察,了解建商拖延開工的真實原因。在目前央行仍緊盯建案價格,不讓房價炒作哄抬有機可趁的氛圍之下,貸款銀行對於鬆綁條件規定的認定,一定會比較嚴格,或許是因為這樣,才讓部分建商產生質疑。

拯救缺工的營建業,現在還來得及嗎?

撰文者: | 2023-03-21

這幾年,高科技廠房、公共工程、基礎建設項目不斷增加,離岸風電、都市更新、老屋重建…等營建業商機蓬勃發展,對於有專業能力廠商的需求也大幅上升,然而所有業者都苦嘆看得到,不一定吃得到,原因就是喊了好多年的「缺工問題」。

根據營建署109年營造業經濟概況調查,目前台灣營建業從業人數約13萬至14萬左右,年齡落在35至65歲之間,非都市地區更高,明顯高齡化。調查也推估營造業勞工空缺總人數有近12萬人,其中以基層勞工空缺近9萬人最多。

「大熱天的,誰要去綁鋼筋?年輕人要賺錢不如去跑外送」隨便訪問營建業者,大家都有一樣的看法,現在幾乎沒有年輕人想來做勞力活,年輕人寧可送外賣、開UBER、網路賣東西…等,選擇相對自由輕鬆的工作,都不想做工,小型工地也經常遭遇工班「放管」,或是做一天就轉往其他工地的流轉現象,在少子化、高齡化的台灣社會,缺工成為營建業的最大問題。

其實在30、40年前,營建業也曾有一段人人急著賺錢、深怕搶不到工作的黃金年代,一大清早工地就擠滿了人,常有人主動來問還有沒有工作,到了傍晚大家還主動詢問是否可以繼續加班,對比現代人講求工作與生活的平衡,即使是年輕外勞,也要週休二日準時下班。許多營建業者都表示,現在是做工程最困難的時代,年輕人不願意進來,工人也不斷老化。

由於營建業多屬「學徒制」,像是板模、鐵工、水泥及油漆…等,大多由有技術的師傅教徒弟,缺乏教育體系長遠的配套規劃,即使有技職體系,但現在新生來源越來越少,且辛苦、骯髒又危險的印象深入人心,少子化之下,父母都捨不得子女吃苦,也不鼓勵子女讀五專、技術學校,擔心以後只能去工地工作、做黑手,造成現在年輕人寧願吹冷氣做服務業。

從勞動供給面來看,根據統計國內外勞人口約70萬人,其中用在營造工程的不到7000人,占不到1%。政府雖已放寬外勞的管控,但在東南亞經濟起飛,當地人力需求也在逐漸上升,加上國際勞力需求競爭下,台灣不見得搶得贏鄰近能提供更優渥薪資的日本、韓國、香港、新加坡。因此有意願來台灣的外勞數量,在可預見的未來將持續減少,可見外勞引進並非一勞永逸。

其實政府自2001年起,重大公共工程已推行營建業自動化,例如:機械化橋梁施工法、預鑄工法等,以減少營建勞動力需求,而勞動部從2021年開始透過公立就業服務機構,媒合有營造工作經驗的勞工,每月分別給予5000、6000、7000元,各為期半年、最高10.8萬元的就業津貼做為誘因,希望拉動更多有經驗的工人投入相關產業,但是從目前數字看,這項作法的成效很有限。

為了緩解缺工,有學者建議可以思考開發中高齡族群的勞力,中高齡族群的勞動參與率,韓國大約落在20%至30%之間,日本則在30%以上,台灣卻不到10%。考慮到體力上的負擔,可考慮將一份工作拆給兩位中高齡者來做,每人各做4小時,對業者來說,也是付一樣多的薪水,並不會增加成本。

在營建行業只要願意做,有技術的師傅月薪六位數沒問題,薪資成長幅度相比其他行業並不會輸,想辦法撐過剛入行的艱辛,把技術學下來,在專業師傅供給不足,需求旺盛的今天,擁有高薪絕對不是問題,甚至組成工班接案,將來都有機會當老闆。營建行業的缺工,是多方面的因素,加上長久累積的結果,複雜的問題,不會有簡單的解決方法,但今天不做,明天絕對來不及,改變行業的現況,需要所有從業者的努力。

廢鋼價格連續上漲後,本週升勢暫歇轉跌

撰文者: | 2023-03-21

國際廢鋼價格上週突破長達九個月的新高點後,本週走跌,鋼筋大廠豐興本週國內廢鋼收購價每噸下跌新台幣300元,鋼筋基價每噸下跌200元,型鋼產品則維持平盤。調整後,豐興國內廢鋼收購價每噸來到12400元,鋼筋基價每噸為21300元,型鋼產品每噸則維持27600元。

豐興上週公佈盤價,廢鋼行情上漲到九個月來最高,建築用鋼漲勢不停,後市受關注。本週雖然鐵礦砂在中國預期需求回穩下持續彈升,但由於歐美金融業陷入動盪,後續走勢有待觀察。由於歐美金融業動盪,已影響到國際廢鋼買盤的預期心理,土耳其態度轉為觀望,導致外購廢鋼報價從高檔震盪轉跌,日本廢鋼原料行情近一周來也在高檔震盪後轉小跌,主要受韓國與越南市場減緩採購廢鋼的影響,相關原料走勢影響國內廢鋼、鋼筋盤價。

去年上半年受俄烏戰爭影響,國際鋼鐵原料與鋼材成品價格飆漲,豐興廢鋼採購基價去年首季漲到接近每公噸15000元,後續受到國際通膨、美元升息吸引全球資金等因素影響,鋼鐵行情走入低潮,直到去年8月豐興廢鋼跌到每公噸約9300元低點,之後便一路緩步往上。

觀察本週國際原料走勢,美國大船廢鋼無報價,日本2H廢鋼從每噸440美元下跌至每噸435美元,美國貨櫃廢鋼從每噸435美元下跌到每噸430美元,澳洲鐵礦砂從每噸129.95美元漲至每噸132.1美元。

雖然中國與亞洲鋼市有所回溫,國內鋼筋下游客戶如營造廠及通路商一改先前低價採購預期,開始小量回補備料,然而受限於國內因缺工與打炒房因素,導致建商新推案件縮手,且電子業與工程業新蓋廠房因歐美訂單持續遞延,普遍受到影響,加上目前鋼價並不便宜,在原料走勢未明朗前,普遍優先消化先前已採購的鋼筋,並未大量積極進場。

廢鋼價攀九個月高點,後市鋼鐵價格仍看漲

撰文者: | 2023-03-15

國內鋼筋大廠豐興本月13日公佈盤價,廢鋼與鋼筋每公噸各漲400元,廢鋼行情已經上漲到九個月來最高,東鋼也跟進廢鋼每公噸漲400元至600元,建築用鋼漲勢不停,後市受關注。在豐興拍版最新盤價後,廢鋼新價格為12500元,鋼筋牌價21500元,型鋼平盤表價每公噸27600元。

由於近期國際鋼鐵原物料行情漲聲不斷,美國大船廢鋼無報價,美國貨櫃廢鋼每公噸漲至435美元,日本H2廢鋼持平440美元,澳洲鐵礦砂由每公噸126.35美元上漲至129.95美元,全球煉鋼原料產地報價多數上揚,目前廢鋼價格已經突破去年6月22號以來長達九個月的新高點。

去年上半年受俄烏戰爭影響,國際鋼鐵原料與鋼材成品價格飆漲,豐興廢鋼採購基價去年首季漲到每公噸14800元,後續受到國際通膨、美元升息吸引全球資金等因素影響,鋼鐵行情進到低潮,去年6月豐興廢鋼跌到每公噸11300元。

近期由於中國疫情後預期經濟上行,加上土耳其強震後重新回到全球廢鋼採購市場,帶動大宗原物料報價走揚、鐵礦砂價格回升,隨著國際鋼市去庫存化順利,價格又始走強,中鋼、寶鋼等重量級鋼廠連續四個月調漲盤價。

而國內目前不少民間建案因缺工、政策打房等因素遞延開工時程,公共工程因為有物價調整機制影響不大,在考量亞洲鋼市逐漸回溫,報價緩步上揚、判斷近期難有低價,下游營造廠及通路商一改先前低價採購預期,開始小量回補備料,使鋼筋、廢鋼收購價格連續三週上揚。

危老都更遇缺工,預鑄工法最高給予5%容積獎勵

撰文者: | 2023-03-02

危老重建案近年大爆發,在民間主導的都更及危老重建方面,2022年共輔導核准869案,相較近3年每年平均712案,執行成效穩健成長。另外政府主導都更方面,至2022年12月止,營建署也成功協助政府機關引入民間業者擔任出資人共58案,民間投資金額約4,685億。

為了加速公有房地重建,在這個立院會期內政部將優先推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修法,明訂公有非公用土地及建築物,除已有具體利用、開發計畫或面積達重建計畫一半者外,應一律參加危老重建,不受相關公有財產管理法令限制,以加速公有房地參與重建的辦理時效,修正條文草案將在近期提送行政院會討論後,送立法院審議。

危老重建申請案全台遍地開花,但卻遇到缺工困境。針對目前營造業者的痛點,依照勞動部先前函釋,屬於「公益性」工程可申請移工。因此都市更新、危老重建等住宅工程都可聘雇移工,目前危老容積獎辦法中,針對綠建築、智慧建築、耐震設計等給予一定獎勵,而未來將進一步納入預鑄工法,加計時程及規模獎勵的10%後,同樣以40%為限。而容積獎勵方案,目前研擬以預鑄構件體積占全結構體達75%以上者,可得基準容積5%獎勵;占50%以上、未達75%者,可得4%;占25%以上、未達50%者,可得3%。

預鑄工法是指在工廠先預鑄結構體,減少工地現場澆築混凝土的作業流程,可以大幅降低了人力及施工時間等成本,有效縮短工期。然而就現階段來講,業者採用預鑄工法,成本比場鑄貴上10%至20%,導致許多業者不願採用。由於預鑄工法講求制式,業者在工廠生產大量的梁、柱,再運到現場組裝起來,但台灣許多建案講求特殊性,每個建案設計都不一樣,這套預鑄做好了,下次不一定還能用,模具又要重新設計,成本愈來愈高,從業者的角度來看,預鑄工法自然沒有誘因,有必要靠政府帶頭做起。

考量重建品質、人力及時間成本的平衡,營建署將檢視修正都市更新及危老重建的容積獎勵辦法,預計將預鑄工法列入容積獎勵項目,將可有效節省重建工程所需的營建勞動力並縮短工期,並能改善既有傳統場鑄工法的缺點,提升重建工程品質與效率。

營建產業淪為慘業,政策有望調整?

撰文者: | 2023-02-08

全台灣房價在疫情爆發的2020至2022年期間大漲,政府為抑制房市的非理性繁榮現象,召集內政部、中央銀行、金管會、財政部等相關部會提出9項具體作為,內容包含選擇性信用管制、強化金融風險管理、預售屋稽查及查核不動產交易所得等,並調整相關稅制…等,讓建商叫苦連天,日前多家公會聯合建請內政部研議放寬多項措施,除土建融資管制之外,包含營建移工申請限制、營建物料進口管制、棄土處理…也是目前營建業面臨的重大困難。

有建商表示,過去從購地、興建、完工交屋至財務結算,若進度管控得當,只須約3年即可開發,然而現在受限資本利息大增、營造施工費上漲、管銷費用攀升…等因素影響,平均開發年數增加至6年起跳,利潤也從14%縮水剩4%左右,甚至出現倒虧,淪落為「慘」業,呼籲政府若不適度鬆綁,中小建商爛尾樓機率恐提高。

例如購買都市計畫區內土地貸款最高成數降至5成,並保留其中1成要動工後才能撥款,等於建商僅取得4成融資,加上金管會調整不動產抵押貸款風險權數,銀行核放貸款緊縮,開發商為籌得更多資金來源,可能得轉向高利率的融資公司進款,不只造成貸款成本增加,也無形間拉長了開發時程。平均地權條例修法通過後,風波持續延燒,其中限期建商取得土融之後必須在18個月內開工,更讓建商直跳腳。

另外在營建移工方面,目前只有符合「公益性」的工程才能申請移工,一般民間住宅、商辦仍不得申請移工。而在營建物料進口管制方面,例如目前大陸水泥、磁磚進口須課徵反傾銷稅,業者希望暫時放寬建築相關營建物料進出口限制,或針對關鍵原物料予以關稅減免,以有效降低建築成本等。另外,在營建廢棄物處理方面,希望政府成立公營棄土場,讓正規業者有價格合理又合法環保的廢棄物掩埋去向。

內政部對上述陳情回應稱,因涉及央行、金管會、勞動部、經濟部工業局以及環保署等單位,會依據業者提出的意見在近日和各部會研擬,將各方聲音、意見和各部會溝通討論,實際仍待公布為主。

受打炒房政策重創,建商恐掀倒閉潮

撰文者: | 2023-02-06

政府祭出史上最嚴土融管制後,多位建商公會理事長對政府喊話,在「景氣差,市場冷」的情況下強勢通過修法,已有中小型建商撐不下去,馬上就會有倒閉潮出現,呼籲儘速鬆綁土融管制,並暫緩實施《平均地權條例》。

近日包含不動產開發公會全聯會理事長楊玉全、台北市不動產開發公會理事長陳勝宏、台北市不動產開發公會名譽理事長陳春銅、新竹巿不動產開發公會理事長朱彥龍等4大理事長站出來喊替業界發聲,近日多家小建商反應陷入向公股銀行借不到錢、遭民營銀行拒貸的困境,加上央行調高存準率,而爆出巨大資金缺口,面臨史上最大籌資難關致瀕臨倒閉,若無奧援,下半年恐掀爛尾樓潮,呼籲政府應重視建築業土地融資當前面臨問題,力求維持產業穩定。

根據建商公會表示,在土地融資方面,目前遭遇五大問題:
第一,融資額度嚴重緊縮,形同資金斷鏈。目前土融最多只能貸到五成,其中一成還要等到動工才能核撥,等於建商購地至少要準備六成以上自有資金。在擔保品已十足設定抵押並綁信託下,金融政策還對營建產業如此苛刻,造成產業資金斷鏈,影響促進地利動能。

第二,不合理的動工期限要求,簡直不知民間疾苦。目前土融要求18個月內要動工,實務上有的銀行甚至只給一年期限。就算不談整併其他土地,建案從購地至取得建照開始動工,都要經過許多冗長的行政程序,如果再涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估等事項,18個月內就要動工簡直是天方夜譚。

第三,變相抽取銀根、調高利率。如果沒有在一定期限內動工,銀行就要逐步收回貸款,在沒有外在不利因素下,卻要抽取銀根,並且又採階梯式逐年加碼計息,讓中小型建商資金吃緊,成本增加。

第四,新規溯及舊案,衝擊產業正常營運。央行是在110年12月17日限制土融最多貸至五成,但是之前已核貸舊案超過央行新規定五成者,若要展延,原貸款成數最長只給1年的調整期,若未動工即須償還成數差額,等於抽取銀根,讓建商原本規劃之財務計畫驟然出現缺口,嚴重衝擊正常之營運計畫。

第五,大者恆大,不利競爭。中小型建商目前的融資條件劣於大型集團建商,利率皆較大型建商高出兩碼以上,貸放成數亦較大型建商減少一成,並要求自籌資金需全數到位。建設公司以中小型建商居多,這樣的金融政策等於讓大型集團建商在市場上享有融資優勢逐漸寡佔化,除了不利競爭外,消費者更是減少議價或選擇產品的空間。

房地產相關百工百業占GDP一定的比重,打趴房地產,經濟成長率勢將下修。建商認為自己是生產者、加工者,並不是炒房者,但是每次政府要打炒房,卻直接波及開發商,建築業在銀行的逾放比只有0.05%,相較之下國銀整體貸款同期約0.16%,呆帳比率遠高於建築業。央行與金管會不應組成國家隊連手砍斷中小型建商資金鏈,不合理的土融管制應速改善。

五大重拳打炒房,「平均地權條例」修正案三讀通過

撰文者: | 2023-01-10

立法院今(10)日三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案,內政部代理部長花敬群感謝立法院全體委員及朝野黨團的支持,使修法順利通過。花敬群表示,這次修法主要目的是為打擊炒房,健全房市交易秩序,但不會影響市場正常交易;就長期而言,亦將有助於引導市場回歸穩健發展,協助不動產產業永續經營,並保障國人購屋權益與居住正義。

內政部強調,住宅是用來居住,而非是用來投資炒作的商品。近年來,因經濟成長,促使房市購屋需求及交易熱絡,投資客或部分業者,趁勢藉由預售屋換約或營造熱銷搶購等手法,炒作哄抬房價,並將高房價成本轉由全民負擔,所以內政部特別推動「平均地權條例」修法,以防杜炒作行為。這次修法五大重點如下:

一、限制換約轉售:簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或符合內政部公告的特殊情形,例如簽約後因非自願失業等重大事故,並經地方政府核准外,不得讓與或轉售第三人,建商也不得同意或協助契約讓與或轉售;違規者將按戶(棟)處罰50萬至300萬元。

二、重罰炒作行為:明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,將按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元。

三、建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具事證向地方政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

四、建立私法人購買住宅許可制:私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性,分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類;其中「需經內政部許可」,於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制,以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

五、解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報實價登錄;違規者將按戶(棟)數處罰3萬至15萬元。

此外,這次修法也配合修正地方政府地價評議委員會組成成員,除刪除地方民意代表及其他公正人士外,並明定專家學者與民間團體代表的委員比例不得少於1/2,以強化該委員會的專業功能。

內政部補充,有關私法人購買住宅許可制部分,已將私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法規範,將不會影響私法人未來必要的業務營運。例如近期業者最關心之推動都更危老重建部分,目前已規劃將參與都更危老或一般合建,而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形,納入「免經許可」項目,且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制;另因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合之情形,雖將納入「需經內政部許可」項目,但會在子法規定提供便捷程序,以不影響現況為原則。此外,申請案件原則也會在7個工作天內完成審查,讓合理的交易需求順利運行。

內政部最後表示,在修法期間社會各界或業者所提建議,都已納入修法或未來子法訂定時考量,並將以不影響正常交易及符合實務需要為原則進行規劃;內政部後續也將儘速邀集相關機關及公會進行討論,同時於子法中明確規範應備文件,以及簡捷申請與審查程序。另本次修法重罰炒作行為規定,將於總統公布修正後生效施行外,其餘規定將俟完成子法擬定後,再另報請行政院核定施行日期。

年關將近,春安加強勞動檢查正式啟動

撰文者: | 2022-12-29

隨著年關將近,事業單位歲修、清理或趕工等臨時性及動態性作業增加,發生職業災害及因超時工作產生過勞風險,也相對升高。為強化歲末及春安期間防災作為,督促業者重視勞工工作安全並協助其落實自主管理,勞動部於12/27正式啟動為期41天之「112年春安期間加強勞動檢查實施計畫」,透過加強檢查、宣導及輔導等措施,督促事業單位落實各項防災機制,並採取預防過勞及夜間工作職場暴力等相關措施。

勞動部表示,歲末年終期間營造工程尤其應落實施工架、擋土支撐與模板支撐等作業之災害預防,且工廠歲修作業對進場管制與承攬管理等事項應確實辦理,以避免火災、爆炸、墜落、物體飛落、倒塌崩塌及洩漏中毒等災害。各勞動檢查機構於春安期間除加強該等災害預防措施,預計實施3,350家次檢查及30場次宣導外,並就勞工是否超時加班、加班費給付及休息休假等重點事項加強實施勞動條件檢查,督促事業單位落實各項防災機制,並遵守過勞及夜間工作職場暴力預防相關規定。事業單位如違反《勞動基準法》部分,每項可處新臺幣2萬元至100萬元罰鍰,違反《職業安全衛生法》部分,每項最高可處30萬元罰鍰,如有立即發生危險者,將依法停工。

勞動部重申,處分不是目的,雇主能確實改善才是重點。因此特別呼籲,雇主在此歲末年初期間,要求勞工增進產能或追趕工程進度的同時,對於職場的安全設施及管理絕對不能疏忽,如有延長工時、例假彈性調整措施等,應遵守勞動基準法相關規定,讓每位勞工朋友都能平安健康的迎接春節的到來,以及快樂的享受過年假期。

營建業景氣動向調查,連續四個月下跌

撰文者: | 2022-12-26

台灣經濟研究院今(12/26)公佈11月景氣動向調查,營建業11月測驗點續呈下滑趨勢,主要來自於當月營造業與不動產業對於景氣看法持續轉差,前者是因部分建築工程和機電整合工程業者的進度有所延宕,且民眾修繕房屋需求亦有所下滑,後者則是受制於大環境的壓制,使得房市整體買氣不盡理想;而未來半年不論是營造業或是不動產業景氣看法上皆呈現謹慎保守的態勢,特別是不動產業,在經濟成長率趨緩、房貸利率調升後的效應浮現、房市調控未有鬆綁跡象之下,短期內房市價量表現恐不佳。

觀察近期國際經濟情勢,美國聯準會與歐洲央行於12月如期放緩升息步伐,美歐均升息2碼。與此同時,歐元區經濟可能在今年第四季和明年第一季陷入萎縮,而聯準會同樣將2023年美國經濟成長率下修。美歐經濟同步下修,令全球經濟成長放緩已愈加明顯,然近期通膨壓力仍大,各國央行仍將保持積極的政策立場,努力控制通膨,大多數主要經濟體的利率預計將在2023年初達到最高峰。

國內由於11月部分建築工程和機電整合工程業者的進度有所延宕,且民眾修繕房屋需求亦有所下滑,故2022年11月營造業景氣以轉差視之。展望未來,2023年公共建設預算規模將高於2022年,且國內公共工程陸續動工,以及部分2022年建案遞延至2023年完工,使我國營造業在建工程處於高水位,故未來半年營造業景氣看法可稍微以略微好轉視之。

其次不動產業方面,2022年11月六都建物買賣移轉件數月增率為8.6%,主要是受惠於桃園市、新北市交屋潮帶動的緣故,但從年增率來看,則是呈現-28.5%,顯然目前房市來自於大環境的負面因素仍不斷。至於未來半年,市場對於房市景氣展望依舊偏向保守,主要是12月央行再升息半碼,以及平均地權條例審查在即,加上各機構對於國內經濟情勢看法持續呈現下修態勢,導致民眾購屋意願下降,且評估期間拉長所致。

將上述營建業對景氣看法調查結果,經過台經院模型試算後,本次營建業2022年11月營業氣候測驗點為85.60點,較10月之85.84點下滑0.24點,已連續四個月呈現下跌的態勢。

監察院「公共工程施工品質與管理查核機制之檢討」

撰文者: | 2022-12-26

監察院本月23日巡察行政院,會中監察委員林盛豐委員代表監察院交通及採購委員會,就「公共工程施工品質與管理查核機制之檢討」為題,精簡說明監察院近年來對於公共工程品質及營造業管理之相關調查案與關注重點,以及訪談專家學者之意見,聚焦國內工程面臨之5個困境,促請行政院檢討採購制度,加強工程管理部門前置作業能力,提供合理共通性經費編列標準,並建立工程建設宏觀調控機制,避免工程品質劣化;另強化建築師與營造廠各司其職,促進營造業健全發展,並藉由簡化與務實的查核機制,確保營繕工程施工品質,增進公共福祉。

困境1:工程相關前置作業不完備

監察委員林盛豐指出,我國政策目標缺乏穩定性,易受政黨輪替、首長更迭等因素影響,且受到政治人物選舉政見承諾之壓力,鉅額公共工程之規劃與工期評估,往往缺乏完備之前置作業。

實務上,各級政府多積極爭取相關工程採購預算,以帶動當地發展,惟除部分有工程專責單位之機關外,大部分機關並不具辦理大型公共工程之專業能力,無法有效辦理大規模、介面複雜的工程相關前置作業;而國內專案管理顧問通常非專精於某一建築類型,而是具有一般工程施工經驗之營造管理顧問,代理機關處理一般工程行政作業,未能發揮其協助進行細膩前置作業之核心功能。因此,在工程相關前置作業不甚完備之情形下,計畫反覆變更,導致需求與預算膨脹、工期延宕情事時有所聞。

困境2:公共工程單價偏低

監察委員林盛豐指出,政府是公共工程的單一買主,每年有數千億之工程預算,惟工程單價嚴重脫離市場價格。據荷蘭Arcardis顧問公司2017年全球建築工程造價調查,台北的工程造價中間值排名40,僅高於胡志明、雅加達、吉隆坡、印度班加羅爾市。

監察委員林盛豐分析,造成公共工程單價偏低之可能原因,主要係共同性費用編列基準,雖逐年調高,惟仍偏離市場行情;且機關在原匡列預算不變之情形下,需求任意膨脹,加以工程品管及查核程序繁瑣,廠商管理費佔比過高,又缺乏工程建設宏觀調控機制,導致營建市場人力缺乏、有行無市。廠商為適應低工程造價,只能找無專業能力的小包,型塑了一個扭曲的採購文化。

困境3:建築師與營造廠權責混淆不清

監察委員林盛豐指出,在國際認知上,業主、建築師、營造廠之地位表現於契約,彼此專業分工,法律責任均應平等,各司其職。然而,在國內錯誤認知下,建築師與營造廠權責不清,導致營造廠專業能力積弱不前。

建築師與營造廠應為相輔相成的專業角色分工,在美國建築師學會的契約中,營造廠對工程的過程及成果負完全責任,建築師是代表業主視察工地,以顧問身分提供意見,決定權在業主;然而,在臺灣的公共工程,建築師被賦予不具其專業之任務,耗費大半精力應付冗長而無效益之監造流程。

困境4:營造業法未落實,中小型營造廠商專業待提升

監察委員林盛豐指出,臺灣營建產業體質嬴弱,中小型營造廠專業能力未能與時俱進,內政部長期以來未能關注因應,對於建築師、營造廠之專任工程人員、工地主任之工作範圍、權責及其工作介面,未能釐清,相關查核機制亦無法有效落實。

營造廠之專任工程人員與工地主任之專業能力,決定工程之施工品質,惟現行營造施工品質查核與專任人員專職專任制度未能落實,每年約有400餘位專任工程人員跨2家以上營造廠執行業務(簽證),且部分專任工程人員簽證數量過多;另內政部營建署對於民間私人工程跨營造廠執業,及私人工程執業案件數,均欠缺相關統計資料而難以掌握。

此外,營造業「租借牌」產生承攬能力不足、工程品質降低、工地施工安全風險提高或進度落後等問題。政府採購法及營造業法明定禁止「租借牌」參與投標,惟近5年,我國公共工程標案因租借牌而遭機關停權之廠商平均每年約146件,來源均靠檢舉或民刑事官司查獲等被動管道,營建署之營造業管理資訊系統與工程會之工程資料庫,未能有效針對營造業租借牌行為主動勾稽示警,過程消極被動。

困境5:公共工程查核機制流於形式

監察委員林盛豐指出,我國現行三級品管,長期忽視營造廠體質。第一級品管為營造廠之自主責任,卻因專任工程人員人力不足、兼多家營造廠,以致現場均仰賴工地主任;又政府過分要求第二級品管,認為監造方(建築師)要負最大品質保證責任;而政府的第三級品管,又因施工查核表單繁多,且日趨瑣碎,品管查核時重書面檢查,現場巡查反而流於形式。

此外,查核委員由主管機關遴選,土木、機電、建築等專業委員分布不均;且每一工程案件之規模、型態均不相同,卻皆適用單一查核機制,而現行查驗的時間與頻率,對於實際施工亦缺乏明確的關聯性。

提升公共工程施工品質與管理查核機制 刻不容緩

最後,監察委員林盛豐指出,為提升採購效率與功能,確保採購品質,落實營造業、專任工程人員及營造業技術士之管理,行政院允宜正視國內工程面臨之5個困境,積極督促所屬研謀具體改善對策,以提升公共工程施工品質與管理查核機制。

監察院林盛豐委員表示,臺灣前瞻基礎建設計畫已進入工程高峰期,宜建立工程建設宏觀調控機制,避免出現系統超荷,工程品質劣化問題;另建議由工程管理部門提供前置作業之標準作業手冊,以加強其前置作業能力,並提高共通性經費編列基準表使用彈性,明確羅列基準表之適用條件,及檢討採購契約範本品質,避免優良廠商無意願參與工程投標;此外,政府亦應檢討技術士制度,強化專任工程人員管理,促進建築師與營造廠各司其職,並加強營建業者牌照勾稽,杜絕租借牌情事,及建立簡化而務實的查核機制,以確保營繕工程施工品質,促進營造業健全發展,增進公共福祉。

行政院暨相關機關說明:

工程會:持續提升公共工程品質並落實務實查核

工程會主任委員吳澤成表示,有關產官學合作部分,工程會已與相關公會溝通協調;並研訂相關通案性規範、手冊及參考原則,供各機關應用,以強化採購前置作業能力;另為訂定合理單價與工期,並有效提高工程品質,已參考相關資訊提出共同性經費調整建議,供行政院主計總處據以修訂編列基準;又為健全建築師與營造廠權責,已督促主管機關落實營造廠人員管理及在職回訓機制,並修正相關工程施工品質管理查核作業要點,據以落實務實查核,加強列管。

內政部:落實營造業管理與精進公共工程品質查核

內政部代理部長花敬群表示,內政部將持續加強建築師與營造廠人員在職訓練,落實營造業管理,確保營造業從業人員專職專責,防範與遏止營造業租借牌違法情事;另內政部已訂定工程施工查核小組設置要點及相關標準作業程序,將持續精進公共工程施工品質與管理查核。

行政院主計總處:持續滾動式檢討共通性費用編列基準

行政院主計總處主計長朱澤民表示,主計總處每年定期參考工程會及相關機關之意見,共同研商訂定下一年度單價合理調控,112年度一般房屋建築編列經費已較111年度調高23%至33%,未來將持續考量當時工程物價變化,以貼近工程實際造價基準。

行政院:持續督促健全公共工程施工品質與管理查核機制

行政院院長蘇貞昌表示,有關公共工程施工品質與管理查核機制,應檢討現行運作模式和改善機關心態,以健全相關機制,維護公共安全與民眾權益;對於機關採購需求膨脹,未編列合理採購經費,將持續檢討調整;另有關台糖公司「農業循環豬場改建投資計畫」所涉前置作業不周全情事,將請經濟部檢討說明;對於現行政府採購工程編列單價未符市場現況,將請主計總處持續檢討改善。

土建融緊縮,承包營建工程需注意風險

撰文者: | 2022-12-19

美國為打擊通膨升息腳步不停歇,台灣央行也於本月15日再宣布升息半碼(0.125個百分點),是繼3月、6月、9月之後連4升,共升息0.625個百分點,累計升息幅度為2.5碼。央行升息,將帶動銀行的存放款利率跟著上調,今年在升息、銀行緊縮之下,建商整體購地動作轉趨保守,面對2023年景氣不佳,投資自用雙殺下,房市表現很難樂觀。

去年12月央行祭出第四波打炒房,其中一項是購地貸款最高成數降為五成,保留一成動工款,並要求借款人切結於「一定期間內動工」;今年1月央行則以18個月內動工作為規範。如今到年底,央行持續升息、土建融緊縮,近期就傳出有建商建融利率飆升到3.8%,目前多家建商採多樣化策略以分散風險,包括提升工業廠辦比重、參與公辦都更或聯開案,與品牌建商合作推案,以降低未來住宅市場波動所產生的風險。

近日有媒體報導,各大行庫評估2023年將有八大「慘」業,包含不動產開發及營造業、消費性電子業、面板、DRAM、LED、IC設計,加上運價恐崩跌的航運業、高庫存的自行車業,全都列內部授信「高度警示區」。雖然財政部立刻澄清,表示9家公股銀行並沒有將特定產業直接列為「高度警示區」,公股銀行於授信實務作業上,仍回歸個別公司財務業務狀況及信評情形綜整評估,核予合理融資額度,但也引發關注。

由於升息會對房市造成抑制,特別是象徵建商資金成本的土建融利率,隨著啟動升息循環,地板價進一步拉高到2.425%以上,且金管會先前也拉高國銀不動產放款風險權數,使銀行緊縮相關貸款。為避免承接的土建融案變成「爛尾樓」,大型行庫已祭出五大禁令管制土建融,其中要求建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」,保證房子一定會蓋到好,並且要求建商必須先出足5成的自備款存到銀行專戶,銀行才會撥出土建融貸款。

據金融圈人士透露,在大型建商裡,以二大類型的建商最讓銀行擔心,已經開始「閃黃燈」亮警戒訊號,一是大陸轉投資曝險過大,因為大陸房市崩盤,加上經濟衰退,市況有疑慮,二是在國內的負債比重接近資產,最令人擔心的就是「餘屋過剩」的問題,因為這些資產,絕大部分都是「餘屋」,倘若資產與負債比例接近,說明這類建商財務槓桿太大,現在由於房市下行,使得這些「資產」要變現更困難,承包廠商須留意踩到地雷,成為建商爛尾樓的受害者。

※註:「土建融資」為「土地融資」和「建築融資」的合稱
「土地融資」是金融機構專門為購買土地或自有土地者,想要借貸蓋房所設立的貸款項目,又稱為「購地貸款」、「基地貸款」或「自地自建貸款」、「興建房屋貸款」,申辦對象為購買建築用地之自然人(個人)或法人(公司)。若銀行受理貸款,撥款後購地者或自有土地者須於期限內取得建築執照,一定期間內若未動工起造,銀行就會依相關規定收回貸款,防止地價炒作。

「建築融資」則是金融機構為營建人興建建築工程時,須支付的營造費用、周轉資金所設立的貸款項目,通常會和土地融資一起申辦。申請建築融資必須附上完善的營建計畫書,例如營建合約、報價單等能夠確保建案順利完工的證明,避免工程半途而廢。

寒流低溫來襲,勞工若因此罹災,雇主最高罰30萬

撰文者: | 2022-12-16

依據中央氣象局預報,本週末將有入冬後首波寒流來襲,部分區域溫度可能驟降至10度以下,鑑於低溫或溫差過大,恐促發心臟及腦血管疾病,勞動部職業安全衛生署提醒所有雇主及工作者,應採取必要應變措施,特別注意保暖措施及留意勞工健康狀況。雇主若未依規定採取低氣溫環境作業之各項安全衛生及應變措施,導致勞工罹災,將依法查處究辦,最高可處3萬至30萬元罰鍰。

這波寒流來勢洶洶,本週末部分地區甚至只有6、7度低溫,對於從事營造工程、大樓外牆清洗、廣告招牌吊掛、線路檢修…等戶外作業,雇主應特別注意低氣溫作業風險,採取必要應變措施。職安署已訂定「寒冷天氣期間戶外作業安全健康指引」提供事業單位參考,若未依職業安全衛生法令規定,採取低氣溫環境作業之各項安全衛生及應變措施,導致勞工罹災,將依法查處究辦,雇主千萬不可大意。

【寒冷天氣期間戶外作業安全健康指引】
一、前言
當冬季期間寒流來襲,工作者可能因低氣溫而併發相關疾病,尤其是患有心血管疾病等慢性疾病者,應特別留意氣溫變化;此外,針對於山區、沿海、其他臨水或水上等特殊工作環境,以及從事營造作業、大樓外牆清洗、廣告招牌吊掛、線路檢修、農業、漁業、外送作業等之戶外工作者,需特別注意低氣溫作業風險。依職業安全衛生法第 5 條第 1 項規定,雇主使勞工從事工作,應在合理可行範圍內,採取必要之預防設備或措施,使勞工免於發生職業災害;另依同法第 23 條及其施行細則第 31 條規定,雇主應訂定職業安全衛生管理計畫,執行工作環境或作業危害之辨識、評估及控制等安全衛生事項。綜上,為強化寒冷天氣期間戶外工作者之安全與健康,特訂定本指引為行政指導,提供雇主與工作者參考。
二、雇主應留意中央氣象局所發布之低溫特報,適時採取以下安全健康管理措施:
(一)行政管理:
1.提醒勞工穿著適當防寒衣物,並隨時留意自己之健康狀況。
2.於工作場所或休息室中,供給溫熱之飲用水或其他飲料。
3.在合理可行之範圍內,適度調整工作內容或儘量安排於日夜較溫暖之時段(如接近中午)進行,必要時增加人力協助作業,並增加休息時間或頻率。
4.建立工作伙伴互護機制,作業勞工彼此互助、關懷,或由現場主管隨時觀察,主動瞭解是否有勞工發生身體異常狀況。
5.於偏遠地區單獨工作之勞工,應提供其有效之通訊設備或其他適當設施,俾於緊急狀況時提供協助。
6.發現勞工身體狀況不適時,應先停止作業,作必要之處置,待身體狀況穩定後再繼續作業,絕不可勉力為之。
(二)健康管理:
依勞工身體健康狀況,在合理可行範圍內,適當進行工作調配,儘量減少勞工暴露於寒冷天氣之時間。對於健康狀況有疑慮者,宜尋求醫師之協助,並參考醫師建議,採取適當調配措施。
(三)教育訓練:
實施低氣溫保健及安全衛生教育訓練,使勞工瞭解低氣溫危害預防並配合遵守安全健康之作業程序,減少低氣溫造成之危害風險。
三、工作者應採取之預防措施
(一)穿戴保暖衣物:
1.穿戴可保暖防寒之衣物、鞋、帽、手套等,以避免寒風與低氣溫之傷害。
2.建議採取多層式穿法,以提供較佳之保暖效果。內層以可吸濕排汗材質為主,中間層則以保暖材質為主,外層則選擇可防風、防水之材質;建議隨身攜帶備用衣物(包括內衣),以備衣物潮濕後可更換,避免失溫。
(二)保持正常生活作息:
養成良好飲食習慣及充足睡眠,維持適當運動習慣,以促進血液循環。
(三)進行自主健康管理:
1.身體不適時,應即主動通知作業伙伴,暫停作業並於溫暖處稍作休息;必要時,應立即請求醫療協助。
2.不可於作業前及作業期間飲用含酒精性飲料,並於作業期間適時補充溫熱水分。

大刀闊斧拼綠電,新建、增建、改建,將強制設太陽光電

撰文者: | 2022-12-09

行政院會於本月8日通過經濟部擬具的「再生能源發展條例」修正草案,將送請立法院審議。草案增訂規範新建、增建及改建符合一定條件建築物,應於該建築物屋頂設置一定裝置容量以上的太陽光電發電設備,並明定上開規定的施行日期由行政院定之。

能源局提出《再生能源發展條例》修法草案, 對光電、離岸風電、地熱及生質能都有新作法。為了衝刺光電,未來將要求所有新建、增建及改建的建築物,符合一定條件者,應於該建築物屋頂設置太陽光電。據能源局公布草案,將要求新建、增建或改建建築物,達一定規模以上者,除了受光條件不足或其他可免除情形、且經建築主管機關認定外,起造人應設置一定容量以上之太陽光電發電設備,意指未來新建案、都更案及增建加蓋等建築類型都須強制適用。

至於是否會給予容積獎勵誘因?內政部表示目前並不考慮,未來建設太陽光電設施是新建、增建及改建建築的責任義務,而非鼓勵性質,不會再給予容積獎勵誘因。能源局認為,屋頂型光電可以躉購費率出售給台電,長期分擔下來不僅能分擔成本,待攤提完後甚至可以成為住戶發電收入。

本次修法是參考德國柏林市議會2021年通過的「柏林太陽能法」(Solargesetz Berlin),德國柏林太陽能法是針對面積逾50平方公尺的新建、既有建築物翻修改建,自2023年起要求設置30%太陽光電發電設備;不過台灣與德國的日照條件、建築量體規模不同,未必會以同樣標準要求。至於未來是要參考德國按照比率來規定?還是要求絕對面積?仍在討論中,不過較為確定的是會訂定「日出條款」給予緩衝期,未來也將與民間團體多溝通。

個人承攬工程、個人帳戶收款,小心被查稅

撰文者: | 2022-12-09

營建業將興建工程轉包給下游承包商,如果承包商屬於個人承攬部分工程、進行維修業務並取得收益時,屬於銷售勞務的一環,必須辦理營業登記並繳納營業稅;若經查獲未繳稅,會被補稅處罰。根據規定,進行安裝、維修等業務並取得收益,屬於銷售勞務,應辦營業登記,每月平均收入高於20萬須開發票。

近期就有個案例,稅局發現甲公司申報A先生薪資所得,扣繳憑單金額數十萬元,是根據甲公司與A先生簽訂的承攬合約支付。合約內容載明A先生承包甲公司地區銷售家電產品的維修與商品安裝等業務。因此A先生自甲公司取得的服務報酬屬於銷售勞務範圍,非屬薪資性質,A先生因承攬安裝、維修等業務而取得報酬,屬於有營業事實但未辦營業登記,已觸犯擅自營業並短漏報銷售額,除補稅外,還要處以罰鍰。

另外不只工程承攬,包含批發零售買賣,用個人帳戶收款也要注意。近期也有一個案例,有個中小企業,做油漆批發很久了,多年以來有一部分交易都是用老闆和老婆個人帳戶收款,然而進入兩人帳戶的貨款都沒有開立發票,除了罰款,還有營利事業所得稅要補,漏報營所稅也要補稅罰款。

所以喜歡用個人帳戶收款要注意,明年可能會成為重點查稅對象,明年3月底前,各銀行會提交前一年的高頻交易帳戶。按過往經驗判斷「應該會從交易額高的開始查起」,從金額大者開始查,效益較大(查到的稅比較多)。個人高頻交易帳戶制度原是為了防杜網路交易漏稅而設的,但即使沒有做網購,實體交易也可能成為高頻交易帳戶。並非公司的貨款不能用個人帳戶收,但是被選查後,國稅局會看個人帳戶收的貨款有沒有開發票,沒有開當然補稅罰款。

國稅局規定,不管是個人工作室、商號或公司,只要有營業事實就必須進行營業登記,並向主管稽徵機關繳納營業稅,小規模營業人可以向管轄國稅局或稽徵機關申請免用統一發票,營業稅則由國稅局依營業的地點、面積及行業別核定的營業額的1%計算,國稅局會主動寄稅單給營業人。日後如果平均每月銷售額超過新台幣20萬元時,管轄國稅局或稽徵所將輔導營業人開立統一發票,按期申報繳納營業稅。

營造工程物價指數-連續5個月未再創新高

撰文者: | 2022-12-06

從疫情開始以來,建商每推新案,多碰到疫情干擾造成的缺工、缺料、營建成本大漲,無不叫苦連天,紛紛搶工、趕工蓋屋,以免耽誤工期,然而根據主計總處的營造工程物價指數資料顯示,今年10月營造工程總指數為131.08,較上月微減0.33個百分點,已經連續5個月未再創新高,專家指出,實務上可發現,建築的鋼筋等成本已經開始滑落,但工資還是維持相對高檔,不過整體造價已經有止漲跡象。

之前建材價格直直漲,營造商也遭拉授信警報,據透露,已有不少銀行對於部分營造商,是否能支撐建材價格上漲的財務體質提高警戒,某家行庫高層透露,並非拒接營造廠的案子,而是由於之前整個生產成本上揚,使營造公司本身的營運狀況、財務抗壓性受到更多的挑戰,因此把授信權限收回到總行進行准駁,收回對於分行承作營造廠授信的權限,改由總行來核准之後才能受理。

因為對於銀行來說,比起建商,負責實地興建的營造廠可說風險更大,建商還有建案本身的土地作保,但大多數營造廠接受委任進行興建的融資,卻以無擔授信居多,在營造業授信的評估上,也更加重視其「現金流」,尤其是鋼價等建材成本先前一直飆漲,倘若營造業者本身的財力不夠,沒有辦法負荷上漲的原料成本價格,恐怕無法如期興建完工。

統計顯示,這一波營造工程指數高點落在今年5月,至今已連續5個月未再創新高,且營造工程總指數的年增率也從去年開始的雙位數增長一路下滑,今年4月營造工程物價指數年增11.8%,不過到10月已經年增率剩下增加4.57%,反映造價漲勢趨緩。若以各項類別來看,造價回檔最多的是金屬製品,指數從4月至今半年回檔12%,不過對於行庫高層來說,工資類還是維持造高檔,並未出現回檔趨勢,即使整體工料齊漲狀況已經改善,但整個營建成本仍處於高檔,因此對於直接承接工程的營造廠授信,仍不敢掉以輕心。

市場降溫,營建業、房地產業預估前景保守

撰文者: | 2022-12-01

市場降溫,營建業、房地產業預估前景保守

今年房地產市場利空接踵而來,最新統計顯示,全台累計至11月25日止,商用不動產、土地成交總額,面臨「雙降」,年減幅分別為7%、38%,景氣已從高峰下滑,另根據日前台經院公佈營建業2022年10月營業氣候測驗,有超過一半比例的廠商看壞當月景氣表現,已連續三個月呈現下跌的態勢,而對未來半年看法,將較今年10月份的景氣更為悲觀,面臨衰退似乎為業界共識。

根據住展雜誌統計,預售案11月推案量大幅攀升3百餘億,但房市買氣低迷,在全球經濟前景黯淡、央行升息、中央打炒房修法等因素影響下,預估消費者看淡房市的預期心理將持續攀升,如何縮小買賣雙方價格認知差距,成為建商推案一大考驗。

全台大型不動產投資市場已開始降溫,而工業地產市場在自用型買方的支撐下,交易活動相對穩定。但隨著明年景氣預期將減緩,不少產業減少資本支出,恐將影響2023年擴廠和購置不動產的計畫,削弱工業地價的漲幅力道。短期內台灣廠商可能持續調整資本支出,甚或延後擴廠計畫,預測未來數季工業地產交易將趨於緩和,工業地價上漲力道偏弱。

升息、疫情與政策打炒房,近期房市降溫明顯

撰文者: | 2022-11-25

過去兩年多來的全球市繁榮似乎正走向終結,多個市場顯現出泡沫破裂的端倪。自疫情爆發以來,在全球寬鬆貨幣政策刺激下,全球多國房價飆升至歷史新高,掀起一陣房地產熱潮。如今,在全球前所未有的貨幣緊縮政策衝擊下,全球房市正在遭受重創。

台灣的部分,中央銀行今天公布10月五大銀行新承做房貸金額降至新台幣472.72億元,創下近8個月最低水準,房貸利率則續揚至1.827%,為逾6年半新高,顯見升息發威,已讓房市買氣明顯降溫。台灣房市受到升息牽動,今年市場走弱,短期內利率應該下不來,因為通膨因素仍在。在升息循環、通膨、股市重挫、資金消退、政府房市政策...等因素下,買氣大大冷卻,相較於去年,交易量明顯縮減。

放眼國外,全球房市大多走跌,根據牛津經濟研究院估計,加拿大房價可能下挫30%,紐西蘭房價或下滑20%,澳州房價可能下降多達20%。

新加坡的房地產市場也開始降溫,很大程度上是由於當局採取措施收緊貸款限制。由於借貸限制、經濟衰退陰霾以及第四季缺乏新的住房項目啟動,需求將減少,新加坡10月房屋銷售降至2020年4月以來的最低水準。

美國房地產經紀商協會(NAR)9月份則公布,8月成屋銷售經季節調整後月減0.4%,換算成年率為480萬戶。與去年同期相比,上月成屋銷售銳減19.9%。

中國的房市情況自2021年第三季以來,房價持續走跌,導致預期房價下滑的民眾比例大幅增加,而未來3個月準備買房的民眾比例則降低。為幫助地產商度過難關,中國人民銀行和銀保監會11月11日推出穩房市16條措施,自大陸2021年初推行「三條紅線」政策以來,融資壓力壓垮不少地產商,為挽救房市頹勢,大陸官方頻頻推出救市措施,但成效有待觀察。

10月營建業營業氣候測驗點呈下滑態勢

撰文者: | 2022-11-25

台經院今(25)日發布最新景氣動向,經過模型試算後,10月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點均呈下滑態勢。下滑主要來自於營造業與不動產業對當月看法均顯悲觀,建築工程業者因房市不景氣,工程承攬情況仍未好轉,且最後修整工程業者也因房屋完工量減少而業績逐月下滑,加上不動產業者面臨金融市場表現疲弱、房貸利率走高、國內外經濟下行壓力仍大,致使房市交易件數萎縮的情況日趨顯著所致,故營建業有超過一半比例的廠商看壞當月景氣表現,且對未來半年景氣看法續呈保守。

台經院示警整體經濟情勢「最糟情況還沒來」,至少到2023年第2季,不確定性真的真的還是非常高。有鑑於10月建築工程業者因房市不景氣,工程承攬情況仍未好轉,且最後修整工程業者也因房屋完工量減少而業績逐月下滑,故2022年10月營造業景氣以轉差視之。展望未來,雖然公共建設及綠建築開發如火如荼展開,但民間建設相對不熱絡,特別是房屋建築工程、機電整合工程,故未來半年營造業景氣看法僅以持平視之。

其次不動產業方面,2022年10月六都建物買賣移轉件數月增率為-6.9%,主要是因台股不斷出現下跌、房貸利率已連三升、國內經濟成長率屢遭下修,致使預售屋及中古屋市場交易件數萎縮的情況日趨顯著所致。展望未來半年,利空力道壓制的氛圍,市場多以審慎保守看待,主要是貨幣政策趨向緊縮、房市政策無鬆綁空間、買賣雙方對於價格認知差距拉大,以及年底前最後一波的推案大潮,將從各區慢慢爆出新案,屆時建案銷售競爭壓力將較前三季更高所致。

將上述營建業對景氣看法調查結果,經過模型試算後,本次營建業2022年10月營業氣候測驗點為85.10點,較9月之90.34點下滑5.24點,已連續三個月呈現下跌的態勢。

建築法、公寓大廈管理條例、消防法等修正案三讀通過

撰文者: | 2022-04-28

鑑於我國地震頻仍及城中城大火教訓,立法院會4/26一口氣三讀通過《建築法》、《公寓大廈管理條例》、《消防法》等修正案,增訂強制辦理耐震評估、危險公寓大廈強制成立管委會、規定停歇業場所應辦理消防安全設備檢修申報…等措施。

《建築法》、《公寓大廈管理條例》、《消防法》等修正案中,關於公寓大廈管理條例的修正,增訂經認定有危險的公寓大廈,一律限期成立管理組織,屆期經輔導限期內未成立管理委會或推選管理負責人,違者每戶可處4萬元至20萬元罰鍰,並得按次處罰。而關於本次三讀通過的建築法修正,新增原有合法建築物「構造」安全不符現行規定,經評估檢查應改善者,將強制要求改善及補強,包括應符合耐震改善標準,危老建築屆期未改善者,可處6萬至30萬元罰鍰,並得連續處罰。

內政部指出,依「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」,凡1999年12月31日以前取得建照的特定用途建築物,如旅館、醫院、百貨公司、學校、商場、量販店等,樓地板面積累計達1,000平方公尺以上且單一所有權者,均強制辦理耐震能力評估檢查及申報。

這次修法新增「構造」安全為改善範圍後,未來公共安全檢查耐震評估應申報的對象,如經地方政府公告為應改善者,其申報應符合內政部原有合法建築物改善辦法配套檢討的耐震改善標準,未符合標準且經限期改善,屆期仍不改善者,地方主管建築機關可處新台幣6萬元至30萬元罰鍰,以守護民眾生命財產安全及居住品質。

內政部說,現行「建築法」第77條之1,僅規範供公眾使用等合法建築物的「防火避難設施」及「消防設備」不符現行規定者,政府可視情形令其改善或改變其他用途,但卻未對辦理耐震能力評估檢查不合格者,加以規範。建築法第77條之1公布施行後,將在6個月內完成「原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法」及「建築物耐震設計規範及解說」等配套子法修正;至於改善對象則由地方主管建築機關按分期、分區、規模等條件陸續公告,再依據建築物公共安全申報制度逐步擴大實施。

擔憂俄烏戰爭加速通膨,2月營建業營業測驗點下滑

撰文者: | 2022-03-25

台灣經濟研究院今(25)日公布最新景氣動向調查,觀察近期國際經濟情勢,俄烏戰況持續僵持,各國紛紛對俄羅斯祭出金融與經濟制裁,影響全球金融市場穩定,加上軍事衝突干擾全球貿易與供應鏈運作,促使能源與大宗商品市場價格走高,加重全球通膨壓力。再者,變種病毒在亞洲地區持續擴散,又加劇全球供應鏈瓶頸。整體而言,俄烏事件與通膨隱憂使得近期國際經濟預測機構皆下修全球2022年經濟成長表現。

營建業方面,2月測驗點轉為下滑主要來自於不動產業者及營造業者對於當月景氣看法轉差,其中不動產業者主要是適逢農曆春節假期致使工作天數較少,加上政府陸續推出打炒房政策抑制投機炒作,2月六都建物買賣移轉件數較1月減少逾三成。至於未來半年房市景氣將趨向謹慎,係因央行升息時點與幅度均高於原先市場預期,進而影響購屋者的心理層面,加上政策尚無鬆綁的空間,以及買賣雙方對於價格認知差距擴大的緣故。

因營造廠尚等待處理工料採購相關事宜,加上短期內施工人力缺口也不易填補,故2022年2月景氣表現未如預期。展望未來,雖短期內工料、人才問題尚難以完全解決,但因政府機關將陸續投入各期計畫並撥付經費,且大型廠辦與地上權開發相繼動土,後續所衍生工程機會相對增多,故未來半年營造業景氣將以持平視之。

其次不動產業方面,2022年2月五大不動產仲介業者交易量多較1月下滑,反映連續假期多、各政府單位打炒房措施全面升級、買方觀望心態濃厚等現象的影響;而2月六都建物買賣移轉件數月增率為-34.9%,主要是季節性因素,1月底2月初適逢農曆春節假期使得工作天數較少,加上政府陸續推出打炒房政策抑制投機炒作初步獲得成效所致。展望未來,房市景氣看法將趨向謹慎,係因央行升息一碼,時間點與幅度均高於原先市場預期,進而影響購屋者的心理層面,加上政策尚無鬆綁的空間,以及買賣雙方對於價格認知差距擴大的緣故。

將上述營建業對景氣看法調查結果,經過本院模型試算後,本次營建業2022年2月營業氣候測驗點為107.14點,較1月之109.94點下滑2.80點,再度轉為下滑格局。

土銀開第一槍,暫停承接土建融新案

撰文者: | 2022-03-14

俄烏戰火讓國際原物料價格起漲,壓抑幾個月的房市又再次爆發,台灣房價繼續攀高,也使得央行可能再度跳出來打房。不動產放款龍頭土銀日前開第一槍,向全體分行下達指令,暫停承接土建融新案,要求分行碰到新的土建融案上門時先暫停受理,須先回報總行由總行定奪,市場人士指出,這舉動具有高度的宣示意義。

土銀表示,目前暫時用滾動式檢討的方式管理,分行有案子要送到總行初審,初審用意在於做管控,這個管控要避免銀行資本適足率超過主管機關的規定。

政府打炒房現階段的重點目標鎖定建商,由於造成去年、前年不動產市場的價量齊揚,很大比例是在新建案的開價接連上漲,而缺工、缺料議題帶動下也出現減少土地開發的趨勢,但這幾年土地市場的交易也是量揚、價漲的趨勢,為了避免囤地拉抬日後建案價格,金管會積極監察各銀行不動產放款情況,並調高五類不動產貸款的風險權數,增加銀行放款的成本,

據了解,像是四、五年前建商即已承作土融的「舊案」,這些土融案所衍生今年所需要的建融借款量,土銀內部估算應有數百億元,且因輸入型通膨帶動鋼材等原物料價格上漲,建商需要的建融放款量恐怕更高,加上缺工問題持續,也會拉高人力成本,都會反映在建商對建融的貸款需求;除了土銀之外,合庫也以土建融今年「零成長」為目標,已底定以現有放款餘額為限作為承接土建融新案的原則,同時以承作都更危老等類型的土建融案為主。根據合庫上周法說會揭露的數字,土建融目前的餘額若與去年底相較,已有小幅衰退。

土銀的政策性調整以打擊投機炒作才是目的,對於有些建設公司勢必會產生壓力,但不僅公股行庫,民營也要配合,畢竟金融機構是特許行業,有義務要讓行情回歸合理化。只是長此以往,一來大型與中小型建商財力不對稱,二來因應管制措施「抗壓性」也有差異,土地持有集中化會更多,未來多數建案將被幾家大型建商集團包辦。

營建業看好未來半年市況,對景氣看法轉升

撰文者: | 2022-03-01

台經院發布今年1月景氣動向調查,營建業1月測驗點轉為上揚,主要是來自於營造業者看好未來半年景氣的緣故,其係因政府採多元化方案減輕承攬公共建設營造廠建材成本上揚的壓力,加上商辦廠辦等工程新建、改建商機依然看好所致;而不動產業因政府多項打炒房政策升級的效應浮現,令1月景氣看法較為保守,至於未來半年房市景氣不易出現崩跌,尚以持平視之。

儘管營造廠出工情況略感吃緊,但有鑑於主辦機關為求預算消化順暢,已要求營造廠依約辦理驗收請款作業,在完成現勘之後,工程尾款陸續到位,故2022年1月景氣尚可持平視之。展望未來,在政府已擴大溯源管理來加強各工區用料分配,同時透過貨物稅減免與集中採購等方式舒緩購料成本上漲壓力,加上商辦廠辦等工程新建、改建商機依然看好之下,未來半年營造業景氣將呈現好轉態勢。

不動產業方面,2022年1月五大不動產仲介業者交易量月減率介於97.0~19.0%,反映季節性因素、各政府單位打炒房措施全面升級、購屋族出價保守等因素的干擾;而1月六都建物買賣移轉件數月增率為-13.3%,主要是政府多項打炒房政策升級的效應浮現,及2021年12月基期因房市景氣熱絡與年底前的交屋潮而墊高所致。展望未來,雖然各部會對房市採行空前強力的多元政策進行調控,且未來利率環境確實將有所轉變,所幸資金效應、投資保值需求仍在,故未來半年房市景氣不易出現崩跌,僅是價量增幅呈現趨緩態勢的機率較高。

將上述營建業對景氣看法調查結果,經過模型試算後,本次營建業2022年1月營業氣候測驗點為110.00點,較2021年12月之108.91點上揚1.09點,反映2021年10月~2022年1月呈現高檔震盪的格局。